Propriétaires : tout savoir sur les assurances habitation en copropriété

Vous êtes propriétaire d’un logement en copropriété nouvellement acquis et souhaitez connaître vos obligations en matière d’assurance mais aussi en savoir un peu plus sur les assurances qui vous protègent en tant que bailleur (si vous louez votre bien à quelqu’un) ou propriétaire résident. Cet article fait le point sur toutes les assurances habitation et responsabilité civile, obligatoires ou non, auxquelles vous devez ou pouvez souscrire en tant que copropriétaire pour protéger votre bien mais aussi les parties communes de la propriété, et les personnes (que ce soit les occupants du logement, les personnes vivant dans la copropriété ou toute personne tierce) en cas de problème, d’accident ou de litige.

L’assurance habitation de la copropriété

Assurance responsabilité civile de l’immeuble

La loi Alur de 2014 rend obligatoire l’assurance responsabilité civile d’une propriété ou d’un immeuble en copropriété dans le but de protéger les personnes en cas de dommages, par exemple si une antenne tombe du toit et blesse un occupant ou encore un passant.

Assurance multirisque habitation de l’immeuble 

Contrairement à l’assurance responsabilité civile, l’assurance multirisque immeuble n’est pas une obligation, mais est fortement recommandée et généralement votée en réunion du syndic de la propriété. En cas de sinistre, comme une inondation endommageant les parties communes, l’assurance multirisque permet de financer les travaux de remise en état de l’immeuble.

Dans les deux cas, c’est le syndic qui souscrit à l’assurance et divise le montant de la ou les assurances entre les différents propriétaires en fonction de critères comme la surface de l’immeuble, celle de chaque appartement, l’ancienneté de l’occupation, etc.

Les assurances pour les propriétaires bailleurs en copropriété

Tout d’abord, on conseille de vérifier auprès de votre syndic la nature et l’étendue de la couverture contractée pour l’immeuble avant de choisir son assurance habitation de manière à ce qu’elle soit complémentaire avec l’existant. Ainsi, si l’assurance du syndic ne couvre que les parties communes et exclue les parties privées de l’immeuble, cela signifie que chaque propriétaire devra contracter une ou plusieurs assurances pour protéger ses biens mobiliers personnels mais aussi les occupants de la copropriété ou les visiteurs en cas de problème.

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L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

Les propriétaires de biens immobiliers mis en location ne sont en principe pas tenus de l’assurer, mais cela change dans le cadre d’une copropriété.

La loi Alur de 2014 impose en effet aux propriétaire non occupants (PNO) de contracter une assurance dite ‘Assurance Propriétaire Non Occupant’ ou ‘Assurance PNO’ et ce, même si leur logement n’est pas occupé. Cette assurance PNO obligatoire est une assurance responsabilité civile spécifique pour les bailleurs de biens en copropriété et a pour but de prendre en charge les conséquences financières d’un sinistre (incendie, vol, dégâts des eaux, vandalisme, etc.) aussi bien matériellement que lors de dommages corporels sur tiers. Cette assurance permet essentiellement de compléter ou palier les éventuelles insuffisances de l’assurance habitation obligatoire souscrite par le locataire, particulièrement dans le cadre de locations saisonnières meublées où le locataire n’est généralement pas ou insuffisamment assuré. 

Notez que le coût de l’assurance PNO peut être déductible des revenus fonciers ou des bénéfices commerciaux des contribuables déclarés au régime réel. 

Pour en savoir plus sur l’assurance Propriétaire Non Occupant, renseignez-vous en ligne ou auprès de votre assureur habituel.

Des assurances complémentaires spécifiques 

En fonction des inclusions de votre assurance PNO obligatoire et de votre situation particulière en tant que propriétaire bailleur, il se peut que vous ayez besoin ou que vous souhaitez ajouter des clauses de protection supplémentaires à votre contrat PNO comme par exemple :

• une garantie loyers impayés 
• une garantie défauts d’entretien
• une garantie vices de construction
• une garantie troubles de jouissance si le locataire ne respecte pas l’usage normal du logement tel que compris dans le contrat de location
• une garantie protection et détérioration des lieux
• une garantie départ prématuré du locataire
• etc.

Grâce à ces garanties optionnelles, vous pouvez choisir votre niveau de protection et d’indemnisation en fonction de votre situation et ainsi obtenir une couverture qui corresponde parfaitement à vos besoins.

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Assurance habitation pour les propriétaires résidents en copropriété

Dans une copropriété, il arrive que le syndic ait contracté une assurance habitation couvrant non seulement les parties communes mais aussi les parties privatives, mais cela n’est pas courant et il est conseillé de bien se renseigner et de prévoir une assurance complémentaire vous protégeant pour vous-même en tant que propriétaire occupant mais aussi vis-à-vis des autres occupants en cas de sinistre et de dommages. 

Contrairement au locataire, le propriétaire occupant n’est pas requis par la loi de souscrire une assurance habitation mais la plupart d’entre eux le font pour éviter de devoir prendre en charge les éventuelles conséquences financières d’un sinistre survenu dans leur logement affectant leur bien propre mais aussi celui des autres, et provoquant potentiellement des risques corporels sur tiers. Sans assurance, tout préjudice reste entièrement à votre charge, il est donc préférable d’être prudent.

Une assurance multirisques habitation

L’assurance multirisque habitation est l’assurance habitation la plus courante contractée par les locataires comme les propriétaires, car elle est très complète et couvre non seulement les dégâts sur les biens mobiliers (meubles, effets personnels, électroménagers, etc.) que immobiliers (dégâts au bâti, murs, sols, etc.). Elle intervient en cas d’incendie, de dégât des eaux, de vol et vandalisme, de bris de glace, de catastrophe naturelle, d’attentat, etc. Les garanties varient d’une police à une autre et il faut éplucher son contrat multirisque habitation à la lettre pour bien connaître son étendue.

Il est également possible de contracter des garanties annexes permettant la prise en charge des frais de relogement en cas d’impossibilité d’habiter son bien suite à un sinistre, ou encore une assistance juridique, etc.

L’assurance responsabilité civile du copropriétaire occupant

Egalement optionnelle mais tout à fait recommandée en cas d’accident causé à un tiers dans le cadre du logement privé, la garantie responsabilité civile couvre les dommages corporels et assure à tout propriétaire une protection complète dans le cadre d’une copropriétaire.

Etre copropriétaire n’est pas tout à fait la même chose qu’être propriétaire d’un bien privé indépendant : il existe des obligations en matière d’assurance et une responsabilité vis à vis des autres occupants qu’il ne faut pas négliger. Dans une copropriété, les occasions de dégâts mobiliers et immobiliers sont nombreuses et il est conseillé de bien se protéger en tant que copropriétaire pour éviter de devoir débourser des sommes importantes en cas de dommages.